FINANCEMENT / INVESTISSEMENT

Marché des résidences seniors : focus sur le modèle Domitys et ses perspectives

Alors que le coliving a transformé l'habitat des jeunes actifs et des étudiants ces dernières années, le modèle s'adapte aujourd'hui aux seniors actifs. Ces derniers recherchent l'équilibre parfait : conserver leur indépendance tout en accédant à des services mutualisés et des infrastructures pensées pour leur bien-être. Pionnier sur ce créneau, Domitys développe depuis plus de vingt ans une approche qui conjugue qualité de vie pour les résidents et rentabilité pour les investisseurs. Son modèle d'exploitation et de gestion patrimoniale positionne l'opérateur comme un acteur incontournable d'un marché en pleine expansion. Décryptage d'un modèle économique qui répond aux enjeux démographiques et immobiliers de demain.

Domitys : leader des résidences services seniors

Avec plus de 200 établissements et 23 000 appartements répartis dans 21 000 résidences à travers la France, Domitys s'impose comme le leader incontesté du marché des résidences services seniors, détenant 21 à 22% de parts de marché. Loin du modèle des EHPAD, l'entreprise s'adresse à une population de seniors nés après-guerre, autonomes mais en recherche d'un cadre de vie sécurisé et convivial.

« Ce n'est pas un EHPAD. La grande différence, c'est que nous accueillons des seniors autonomes », précise Olivier Wigniolle, président de Domitys, lors de son intervention sur le plateau de Figaro Immo.

Avec une moyenne d'âge d'entrée de 82 ans, les résidents cherchent avant tout à rompre l'isolement tout en préservant leur indépendance. Le concept repose sur une vie en petite communauté, animée par environ 18 à 19 salariés présents dans chaque établissement. « On délivre des activités et des services », résume Olivier Wigniolle.

Au programme des services : restauration, blanchisserie, repassage, ménage, assistance administrative, et même la promenade des animaux de compagnie. Côté activités, les résidents profitent d'un agenda varié proposant des animations culturelles, intellectuelles et sportives, favorisant les rencontres et le maintien du lien social.

Des logements conçus sur mesure, en fonction des besoins des seniors

Chaque résidence Domitys abrite entre 110 et 120 appartements, fruits d'une réflexion approfondie menée avec des ergothérapeutes. « Les appartements sont spécifiquement dessinés par des ergothérapeutes, conçus pour des seniors. Il y a quand même des spécificités techniques dans l'aménagement : la hauteur des meubles, la taille des portes, la conception des salles de bain », détaille Olivier Wigniolle.

Du mobilier ergonomique aux salles de bain sécurisées, chaque détail architectural vise un objectif : garantir sécurité et confort au quotidien. Cette conception minutieuse permet aux résidents d'évoluer dans un environnement parfaitement adapté, sans jamais compromettre leur autonomie.

Autre révolution en cours : l'intégration massive de la domotique et des technologies numériques dans les logements. « Ce qui a évolué, c'est la domotique et la digitalisation. Les seniors sont des consommateurs. On a beaucoup équipé nos bâtiments pour qu'ils puissent avoir une utilisation du digital », explique le président. Cette transformation digitale brise un préjugé tenace : loin de l'image du senior déconnecté, les résidents Domitys sont des utilisateurs actifs du numérique. Cette modernisation technologique répond aux attentes d'une génération de résidents connectés, qui souhaitent bénéficier pleinement des avancées digitales.

Cette exigence qualitative dans la conception n'est pas seulement qu'une question de confort : elle constitue le socle d'un modèle économique robuste qui a séduit près de 18 000 investisseurs privés.

Domitys : un modèle d'investissement sécurisé

Domitys se distingue par une stratégie de promotion immobilière totalement intégrée. « Nous construisons nous-même nos bâtiments. Nous sommes promoteurs immobiliers de nos bâtiments », affirme Olivier Wigniolle, président du groupe. Cette maîtrise complète de la conception à la réalisation garantit une cohérence architecturale et fonctionnelle optimale.

Au rez-de-chaussée, chaque résidence déploie un écosystème de services complet : restaurant, salle de sport, ateliers d'activités, salon multimédia et piscine. Ces équipements mutualisés constituent la véritable valeur ajoutée du concept et assurent un taux d'occupation élevé.

Le modèle économique repose sur une équation simple mais efficace : Domitys développe, puis commercialise. « Nous sommes promoteurs de nos bâtiments et nous les vendons à des investisseurs immobiliers qui nous ont accompagné et qui nous ont permis de financer la croissance de Domitys », explique le dirigeant.

À ce jour, plus de 18 000 appartements ont été cédés en copropriété à des investisseurs privés, témoignant de l'attractivité de cette classe d'actifs émergente. Ce partenariat public-privé a permis au groupe de financer son expansion.

Un placement sécurisé : bail de 11 ans et revenus garantis

L'argument massue pour les investisseurs ? Une simplicité de gestion inégalée. « Ça a permis une grande facilité de gestion pour ces investisseurs privés car le locataire c'est Domitys qui leur a signé un bail de 11 ans avec 11 ans de revenus garantis. Ça a été un des placements assez attractifs pour les gens qui ont investi dans cette classe d'actif », détaille Olivier Wigniolle.

Concrètement, l'investisseur achète un lot en copropriété et signe immédiatement un bail commercial de 11 ans avec Domitys, locataire unique. Ce dispositif a fait des résidences services seniors un investissement très attractif, combinant sécurité des revenus et exposition à un marché durablement porteur.

Le modèle Domitys révèle une évolution clé du résidentiel : le coliving senior, désormais moteur de valeur locative et réponse directe aux attentes des baby-boomers. En misant sur la sécurité, les services et le lien social, il transpose les codes du coliving à un public solvable et captif.

Pour les investisseurs, l'équation est claire : un modèle hybride, sécurisé par un exploitant robuste, et un taux d'occupation mécaniquement optimisé. Dans un marché en quête de nouvelles performances, le coliving senior s'impose comme une classe d'actifs en plein essor, prête à redéfinir l'immobilier géré dans les années à venir.

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Photo | Freepik

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